يعوّل القطاع العقاري كثيرًا على منظومة التمويل العقاري في زيادة المبيعات والوصول إلى شرئح أوسع من العملاء إلا أن هذه ألاماني والطموحات اصطدمت بعدد من التحديات التي أضعفت نساط التمويل العقاري وقلّصت من دئرة المستفيدين منه.
وتعدّ شركة التعمير للتمويل العقاري أول شركة في مصر اقتحمت نشاط التمويل العقاري في 2004، ولذا يُطلق عليها اسم « ألاولى»، ويبلغ رأس مالها المدفوع 404 ملايين جنيه، وهي تشتحوذ حالياً على أكثر من 40 في المئة من سوق التمويل العقاري، وعلى نحو 60 من إجمالي العملاء.
ويروي رئيس مجلس إدرة شركة لتعمير للتمويل العقاري «الأولى» حسن حسين أنه تولى رئاسة الشركة في العام 2012، عندما كانت تعاني من عجز مالي يقدّر بنحو 300 مليون جنيه، وهو ما استلزم إعادة هيكلتها على الصعيدين الإداري والمالي، وبالفعل استطاعت الشركة تحويل هذا العجز إلى فائض بلغ 300 مليون جنيه.
ويلفت إلى أن الشركة مازالت تسير بخطى واثقة في تنفيذ خططها الاستثمارية، وتوظيف فائض السيولة ،وتمتلك «ألاولى» حالياً شركتين شقيقتين هما شركة التعمير للتأجير التمويلي ،وشركة التعمير للتطوير العقاري.
ويوضح حسين طبيعة عمل كل شركة من الشركات الثلاث، حيث تركّز «شركة التعمير للتمويل العقاري» على تمويل تملك الأفراد الوحدات الجاهزة للسكن، فيما تستهدف «شركة التعمير للتأجير التمويلي» المشاركة في تمويل المباني والمنشآت التجارية و الإدارية والخدمية وذلك من خلال الدخول في شراكة مع المطوّر أو المستثمر ،أما «شركة التعمير للتطوير العقاري» فيتركز عملها على شراء وحدات سكنية جاهزة تمهيداً لإعادة بيعها بنظام التمويل العقاري.
ويؤكّد رئيس مجلس إدارة شركة التعمير أن الشركات الثلاث تتكامل في سياستها الستثمارية، بل يمكن لها الاشتراك في تمويل مطور عقاري واحد ،وذلك من خلال تمويل تمليك وحداته لعملائه بنظام التمويل العقاري من خلال شركة التمويل العقاري، والدخول معه في شراكة لتمويل تنفيذ المباني والإنشاءات والمرافق عن طريق شركة التأجير التمويلي ،وأخيراً شراء نسبة من وحدات مشروعه و إعادة بيعها بسعر يتمّ التنسيق في شأنه تمهيداً لإعادة بيعها من خلال شركة التطوير العقاري.
ويلفت حسين إلى أن شركة التأجير التمويلي لم تحقق الإنطلاقة الكاملة ،بسبب حداثة تأسيسها، ولكنه يؤكد أنها ستتصدر مستقبلاً سوق التأجير التمويلي في مصر والذي يصل حجمه إلى 20 مليار جنيه تقريباً وتعمل فيه 22 شركة، على العكس من نشاط التمويل العقاري الذي يبلغ عشرة مليارات جنيه تقريباً وتعمل فيه ست شركات نشطة فقط.
ويوضح حسين أن فلسفة عمل شركة التطوير العقاري تُعدّ حديثة على الشوق المشرية، ولذا لا يمكن مقارنتها بالشركات العاملة في السوق حالياً، فهي تقرب في طريقة عملها من طبيعة عمل صناديق الاستثمار العقارية ،ولكنها ليست صندوقاً تفادياً لبعض القيود واللوائح المنظمة لعمل الصناديق العقارية، وتركز الشركة على محاولة استغلال فائض السيولة لدى شركة التمويل العقاري لزيادة الربحية وتطوير نساط التمويل العقاري.
وعن مشاريع الشركة، يلفت حسين إلى أن شركة التعمير للتمويل العقاري نجحت في تحقيق حجم أعمال بلغ 5.1 مليار جنيه تقريباً، فيما استطاعت شركة التعمير للتأجير التمويلي اقتناض عقد بقيمة 500 مليون جنيه هو عبارة عن تمويل بناء محطات كهرباء لصالح شركة مصر الجديدة للإسكان وهي واحدة من كبريات الشركات العقارية في مصر.
ويضيف أن الشركة قامت مؤخراً بإبرام بروتوكول تعاون مع الجهاز المركزي للتعمير لتمويل حزمة من المشاريع، لافتاً إلى أن جزءاً من أسهم الشركة مملوك لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والتابعة لوزارة إلاسكان والتي تسمّ الجهاز المركزي للتعمير، وبالتالي من الطبيعي أن يحدث تعاون وتكامل بين الطرفين.
ويلمح إلى أن الشركة تستهدف خلال الفترة المقبلة زيادة حجم أعمالها في نساط التمويل العقاري، اعتماداً على إدخال شركات التمويل العقاري ضمن مبادرة البنك المركزي لتمويل محدودي ومتوسطي الدخل لتملك وحدات سكنية ،لافتاً إلى أنه على الرغم من مرور أكثر من عام على بدء تفعيل المبادرة إلا أانه ظلّت مقتصرة على البنوك من دون الشركات.
ويشير إلى أن البنك المركزي يدرس توزيع المبلغ المرصود للمبادرة وهو عشرة مليارات جنيه بين البنوك والشركات، وهناك مفاوضات مع «المركزي» لزيادة حصة شركات التمويل العقاري، ويوضح أن المبادرة نجحت بالفعل في تحقيق مبتغاها، حيث حفّزت العديد من الشركات العقارية على تعديل خططها الاستثمارية نحو إنشاء وحدات.
وانتقد حسين ضعف إلاجراءات التي تفرضها هيئة الرقابة المالية لحماية نساط التمويل العقاري، وهو ما فتح المجال على مصراعيه أمام كل من البنوك وشركات التطوير العقاري في ممارسة نشاط التمويل العقاري، فالبنوك أضحت تخصص نسباً ليست بالقليلة من مخصصاتها لهذا النساط، كما إن الشركات العقارية أصبحت تتنافس في ما بينها على مد آجال سداد الأقساط ،وقد بلغ التنافس حدّ أن قدّمت إحدى الشركات نظام تقسيط يمتد حتى 12 عاماً، وهو ما جعل من البنوك والركات العقارية منافساً قوياً لشركات التمويل العقاري في طريقها لاستقطاب العملاء.
ويطالب رئيس شركة التعمير بضرورة قيام الجهات المسؤولة عن إدارة ملف التمويل العقاري في مصر بإلزام من يرغب في ممارسة التمويل العقاري تأسيس شركة مستقلة لهذا الغرض تحقيقاً لمبدأ تكافؤ الفرض.
وحول التحديات التي تجابه نشاط التمويل العقاري في مصر، يلمح حسين إلى أن الثقافة المالية والاقتصادية للشعب المصري تتصدر هذه التحديات، فهي تفتقد الى التعامل مع العقار كوعاء استثماري على العكس من الأفراد في الدول الغربية ،ومن هذه التحديات أيضاً ارتفاع سعر الفائدة على التمويل، ولكنه يظل عائقاً ثانوياً لتغيره باستمرار حسب الحالة الاقتصادية للدولة، ولعل مبادرة البنك المركزي قضت تماماً على هذا العائق.
ويتوقع حسين أن يحقق كلّ من نساطي التأجير التمويلي والتمويل العقاري طفرة حقيقية خال السنوات القليلة المقبلة، مع احتفاظ الأخير بمعدلات نمو أعلى نتيجة حجم الطلب الهائل والمتزايد على العقار، فيما يستهدف نساط التأجير التمويلي الشركات وليس ألافراد ويرتبط بشكل مباشر بالحالة الاقتصادية للدولة.
أما بالنسبة الى نشاط التمويل العقاري، فقد أشار حسين إلى أن شركة التعمير للتطوير العقاري قد وقّعت استثمارات تقدر ب 80 مليون جنيه موزعة على ثلاثة مشاريع في مناطق قريبة من القاهرة والساحل السمالي ،وجميعها وحدات منتهية وجاهزة للتسليم، وذلك تمهيداً إلاعادة بيعها بنظام التمويل العقاري، وبذلك تكون شركة التطوير العقاري قد استفادت من فارق في سعر الوحدة وقت الشراء ووقت البيع ،بالإضافة إلى استفادة شركة التمويل العقاري جراء تمويل تملّك هذه الوحدات للعماء بنظام التمويل العقاري.
ويختم حسين أن قانون الاستثمار الجديد يحمل العديد من إلايجابيات المح فّزة للاستثمارات ،إلا أنه أشار في الوقت نفسه إلى أن تطبيق القانون الجديد يجب أن لا يتم بمعزل عن تطوير المناخ الاستثماري في مصر، والإرتقاء بمستوى الموظفين المتعاملين مع المستثمرين ،وإيجاد حلول جادة وفعّالة للتعامل مع مشكلة البيروقراطية التي تعيب الأجهزة الإدارية الحكومية، وهو ما سيضمن أن يؤتي القانون بثماره التي تنسدها الدولة.
